停车资产会是下一个价值洼地吗？

　　停车资产会是下一个价值洼地吗

　　近两年，中国停车市场屡屡受到资本青睐。

　　2017年11月28日，阳光海天停车产业集团宣布已于日前完成由美国华平投资集团领投、红星美凯龙集团跟投的新一轮融资，共计15亿元人民币。前年年底，在完成A轮2000万美元融资后，互联网停车平台“停简单”宣布完成由复星集团领投的B轮数亿元人民币的融资。智慧停车企业ETCP在2015年获得了5200万美元的A轮融资，在2016年8月又获得了万达集团15.5亿元人民币的B轮融资。

　　中国停车市场潜力有多大？资本看中的是哪些特质？掌握停车场资源的企业又能有多少种打法？

　　中国停车市场一片蓝海

　　停车的需求与供给间的差距有多大，中国停车市场就有多“吃香”。

　　北京停车行业协会理事长柳昌江列出了一组数字，截至2017年，中国汽车保有量达到2.05亿辆，居世界第二，仅次于美国。全国有49个城市汽车保有量超过100万辆。在中国30个重点城市中，有12个城市停车位缺口超过60%，有一半以上车没有地方停。

　　国家发展改革委数据显示，目前我国停车位缺口超过5000万个。大城市小汽车与停车位的平均比例约为1∶0.8，中小城市约为1∶0.5，远低于发达国家的1∶1.3。北京市近日发布的停车资源普查报告显示，截至2016年年底，全市城镇地区最终核定车位总数为382万个，其中居住类车位219万个，全市城镇地区居住停车缺口达129万个。

　　战略咨询公司贝恩公司全球合伙人杨奕琦指出，从世界排名上看，中国是排名第二的汽车保有量大国，历史增速达到11%，未来也可能会以8%的增速达到2.8亿辆的汽车保有量。但按照国际经验，我国停车位的配比远不能满足需求。

　　“根据国际领先经验，用北京、上海和纽约、伦敦相比，每辆车和固定车位应该是1∶1.3的配比，我们的停车位其实远远不够。”杨奕琦说。

　　如此大的停车位缺口，即使是一线城市，我国停车费收取标准也远达不到国际领先城市水平。这成为业内公认的我国停车市场发展潜力巨大的佐证。

　　阳光海天总裁江沁园曾在纽约生活多年。在纽约，Western Hotel的房间是100~120美元/晚，包括七八十平方米的房间和游泳池等服务设施。而江沁园曾在一次车位满了的情况下把车停在旁边的停车楼，相比于酒店房间，停车楼在仅提供一块空地的情况下，收费39美金/晚。江沁园说，把这个模式引入停车位少、停车费低的中国，一定是巨大的市场机会。

　　政策层面的调整也正在成为停车市场爆发的助推剂。国家发改委、交通部日前发文提出，“十三五”期间，将以交通枢纽、居住区、商业区、医院、旅游景区等为重点，建设停车楼、地下停车场、机械立体停车库等集约化停车设施。新建城市轨道交通线路外围站点配套停车场，已运营既有线路具备条件的站点加快增建停车场，每年新建公共停车位约200万个。

　　华平投资合伙人、亚洲地产业务负责人周知表示，中国停车行业发展潜力巨大。他预计，未来5年中国停车市场将以每年18%左右的速度增长。

　　资本看中停车市场的成长性和安全性

　　为什么停车企业最近屡屡收到资本青睐？在国寿资本总裁刘晖看来，中国停车场资产最有吸引力的特质在于供给缺口大带来的成长性和需求刚性带来的安全性。

　　“停车场资产影响指标主要是机动车的保有量、总运行里数、旅行人数、燃油价格等。这些主要都是宏观经济指标，波动性很好，特别是中国一二线核心城市机动车增长非常快，需求缺口越来越大。”刘晖说，国外经验看来，经济增长时停车场收费猛增，经济萧条时收费并不下降。“美国金融危机之后，整个美国的消费支出下降2%，交通出行下降7%，恰恰停车费这一项没有下降。”

　　长期专注投资停车场的汇泊基金CEO曹文伟说，投资停车的受益比不上投资房地产开发，属于长期发展的中长线投资。

　　杨奕琦预测，中国一二线城市的路外经营性车位会以18%的速度达成最显著的增长，市场规模将从现有的945亿元达到2260亿元左右。增长的来源则是违规停车的减少、停车服务质量的提高和政府的法规扶持。

　　杨奕琦认为，成功的企业必须要有线上智能停车和线下停车管理两方面的资源和能力，这样才能快速覆盖不同的停车场，而在线上平台基础上又对线下进行系统性的管理。

　　而线下停车场景被线上平台赋能后，能产生多少营利场景？闫亮随口就说出了四种：

　　他们发现，一家公司旗下如果拥有100万个车位，其中5%经改造后可提供约300万立方米的仓储空间，每年通过仓储带来的收入就近30亿元。同样在100万停车位上，100万辆汽车的美容保养等服务消费将达到80亿~100亿元人民币。而充电场景、广告场景则是已经广泛尝试的场景。

　　停简单联合创始人、COO陆海说，从互联网的角度来看，场景在发生变化，产业链在升级，整个停车生态逐渐在形成。

　　陆海畅想未来停车场景的样子：通过平台实现信息的透明化和实时共享，解决碎片化需求，车位共享、错峰停车或者用一个流行的词——智慧停车。

　　停车金融前景可期

　　阳光海天停车产业集团董事长闫亮表示，“在资产荒的背景下，停车资产将是下一个价值洼地”。

　　江沁园和闫亮曾经对比过业内两个成功案例。美国最大的停车管理公司SP的车位数量超过200万个，提供包括70个美国机场在内的停车方案。江沁园的团队研究发现，它们的年收入是16亿美元，税后利润约为2000多万美元。而欧洲的一家小公司，只有80多万个车位，年收入却能达到8亿多欧元，实际税后利润接近9000万欧元。

　　“为什么有这么大差距？”江沁园和闫亮研究了许久，发现两个公司的差别是拥有产权和经营权的比重不同。而掌握产权和经营权，进而能够获得资产和长期收益的公司，才能玩转停车金融。

　　江沁园说，停车金融资产的获得，包括购买停车资产的终身使用权或产权，或通过长期租赁从业主手中获得使用权。而由于我国不同城市对停车位产权登记规定不一致，有的甚至没有车库产权登记，所以目前停车金融多从中长期经营权的租赁起步。“一方面，业主对车位的未来价值有期待；另一方面，他们经营停车场的能力有限。停车资产管理应运而生。”

　　刘晖说，金融服务的趋势是回归本源，支持实体经济。在这种背景下，金融服务的对象会越来越集中于关系国计民生的准工艺产业和社会基础设施服务领域。“这能够提升城市品质的资产，像停车类资产，同时有利于提升城市服务水平这样具有高科技的运营服务公司。”

　　“阳光海天受到国内外大型投资机构的青睐，意味着对中国停车市场的规模以及停车产业的价值的认知已经在资本层面达成共识。”闫亮认为，停车资产具有不动产属性的同时，也具有金融属性，这让越来越多的停车物业从出售为主转向自持为主，改变原来粗放的运营模式为精细化的运营，提质增效。

　　阳光海天方面介绍，本轮资金到位之后的12个月之内，阳光海天将投资不少于10亿元用于停车位的经营权置买、产权抵押、产权收购。

　　政策的利好也在助推停车市场的发展。闫亮表示，停车场具备不同业态地产重要配建设施以及日常生活频繁使用的空间场景的双重属性。因此，对停车场进行体系化的管理、专业化的服务以及前瞻的运营模式和多元化的增值开发，将全面推动地产商业和经济价值的持续增长。

　　对此，周知表示，过去的很长时间，中国停车位的资产运营受限于政策等因素，成为中国地产行业中为数不多的资产价值未出现明显上涨的细分行业。在停车需求不断增长的背景下，提高对停车位的有效利用和管理，将大幅提升资产的运营效益，从而推升资产价值。记者 李晨赫