苏州首宗购租并举地块底价成交 5成房只租不卖

前天下午，为期两天的苏州市大型土地网络拍卖正式落幕，最终成功出让19宗地块，土拍共吸金132.51亿。

值得关注的是，此次出让的19宗地块中，有一宗地块计容建筑面积的50%可分割销售，其余50%不可分割销售且不得分割转让，只能用于租赁，出租人须在出租房屋前将承租对象信息进行报备。最终，该地块的拍卖结果让人有些出乎意料，成为本次土拍唯一一宗以底价成交的住宅地块。

土拍直击

5成房只租不卖，仅一家房企报价

据了解，以底价成交的15号地块，位于苏州市相城区高铁新城聚金路西，万庄街南，面积为21148平米，起拍楼面价为8269元/平米，其市场指导价楼面价为9800元/平米，网上竞价中止楼面价为12250元/平米，规划用途为住宅。

与其它几宗住宅用地的火爆相比，15号地块仅有一家房企报价，最终由苏州高铁新城发展有限公司以底价45468万元竞得，楼面价8269元/平米，堪称本场土拍最“落寞”的住宅地块。

该地块周边交通便捷，距离苏州高铁北站高架路、中环北线、苏嘉杭高速的入口距离非常近。地块西侧紧邻苏州相城区影视产业园，地块北侧和南侧现状为空地。地块的周边还有一些社区型商业配套，可以满足日常的生活需求。

地块出让前，苏州市国土局发布国有建设用地使用权网上挂牌出让须知中明确规定：15号地块计容建筑面积的50%可分割销售，其余50%不可分割销售且不得分割转让并只能用于租赁，出租人须在出租房屋前将承租对象信息报备高铁新城管委会。

因为前期需要投入大量的资金，再加上如此严格的限制条件，让众多开发商望而却步，只能以底价成交，竞得者不是别人，正是苏州高铁新城发展有限公司。这也是苏州第一宗计容建筑面积的50%“只租不售”的住宅用地。

业内观点

未来或变身公寓，吸引高端人才

5月19日，我国第一部规范住房租赁的法规《住房租赁和销售管理条例》（简称《条例》）公开征求意见。省住建厅下发通知，选择南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等6个城市结合本地实际，在搭建住房租赁信息政府服务平台、培育专业化住房租赁机构、推进住房租赁规模化经营等试点模式中，开展培育和发展住房租赁市场的试点工作。此次苏州出让的15号地块，正式成为“购租并举”新政策的第一宗试点地块。

南京地产界人士告诉记者，从这幅地块的基本素质上看，面积21148平方米，容积率2.6，这就意味着未来建筑面积为5.5万平方米，按套均100平方米计算，总套数也就在550套左右。按照出让条件，开发商只能销售其中的一半，即275套，另外一半必须用于租赁，如此“苛刻”的条件，很难吸引开发商的关注。

这位人士称，国企操盘的这幅地块有可能变身人才公寓，借此吸引高端人才扎根苏州，这在以往北京等地的自持地块中已有所体现。

热点观察

出让规矩多，“稳房价”效果初显

记者发现，此次苏州公开出让的8宗住宅地块楼面价普遍不高，并没有产生新地王。除了设定市场指导价外，大多数地块都有特别规定。

具体为：13号地块商业部分计容建筑面积不应大于地块总计容建筑面积的5%，不可分割销售且不得分割转让；14号地块商业部分计容面积不小于16000平方米，且其中不小于10000平方米在项目竣工备案后5年内不可分割销售且不得分割转让；17号地块竞买人报名时须提供其自行持有5年以上计容建筑面积10万平方米以上（不含酒店、办公等面积）商业的不动产登记证（或土地证、房产证）。地上建筑建成后，商业面积须全部由竞得人整体持有经营，不可分割销售且不得分割转让。

此外，8宗地块网上竞价成交价格超过土地出让市场指导价，需按《土地使用权网上竞价超过市场指导价报价规则》约定相应调整出让价款交付时间，交地时间不变。签订土地出让合同时，支付土地出让金的60%，剩余土地出让金和代征行政规费于2017年8月13日前付清。

多重限制下，导致此次网上土拍整体降温，开发商拿地热情不高。此次出让的商服地块中，由于各种条件限制，大部分地块都是以底价成交的。从拍卖结果来看，8宗限价住宅地块中有7宗地块溢价，未来将进行现房销售，1宗以底价成交；11宗商业地块中有9宗地块以底价成交，1宗溢价3.3%，1宗溢价31%。最高楼面价28256元/平方米，最高溢价率55.26%，与去年相比，楼面价有所回落，溢价率趋于平稳。“限价拍卖”、“现房销售”、“购租并举”等新政策对稳定苏州房价、促进房地产市场平稳发展的作用已经开始显现。

二手房中介：最近的成交量很少

苏州高新区一家房屋中介的工作人员表示，目前大多数中介门店的销售情况不容乐观，成交量很少，近期成交的主要是刚需户型，大量公寓房和大户型被积压。

业内人士表示，如果新房的价格维持调整或下降，二手房的挂牌量可能还会增加。自从5月份以来，房地产调控政策持续收紧。针对土地出让方面的限制条件越来越多，“花样”层出不穷，限地价、限预售、需自持、现房销售、租售并举等规定让土地市场整体开始降温，成交量及溢价率同比有所下降。土拍历来被视为楼市的风向标，对于此次土拍，多数计划拿地的开发商都会比较谨慎，基本都是经过仔细计算后才报价，而且每次出价均做长时间的考虑，也从侧面证实了开发商谨慎拿地的心态。

业内人士认为，迫于市场环境和政策限制，开发商拿地不得不更加小心谨慎。虽然部分房企通过土拍拿到了心仪的地块，却并没有让楼面价再创新高，土拍过后市场逐渐回归理性的同时，一些楼盘新推的房源价格也比较稳定，并没有出现大幅度的波动。

苏州工业园区一家楼盘销售人员表示，目前的在售房价和土拍之前相比并没有增长，少量房源甚至还有较大幅度优惠。有开发商表示，在苏州房价节节攀升的现状下，苏州整体工资水平并没有快速增长，导致很多客户达不到购买力，未来苏州的房价可能会进入滞涨期。据苏州市住建部门负责人介绍，接下来苏州市将结合实际，继续加强房地产市场预期监测，运用综合调控手段，从需求侧和供给侧两个方面实行双向调控，与此同时，继续加大土地供应，特别是加大普通商品住宅的土地供应，加快已供土地开发进度，增加普通商品住宅的有效供给，切实有效维护苏州市房地产市场持续健康发展的局面。